涨姿势

近距离感受东京房价的温度

日本是城市化完成度最高的国家之一。日本大城市房价对于我国的大部分一二线城市都有很好的参考意义。

最近去了次日本,在游玩的空隙,把日本核心区的房产中介公司都看了一遍,总体感觉,东京市民,尤其是年轻人,也处在买房的水深火热里啊。

1.东京富人区房价

先说说港区,日本的港区,是全日本房价最贵的地方,金钱和权力涌动的地方。拍了一个港区正在交易的房屋:

两室一厅,71平米,人民币1000多万,10多万/平。地理位置非常好,离东京购物圣地表参道,步行只要6分钟。

比港区稍微次一点的,丰州,在江东区。这个地方是新富人区,聚集了很多外企,是日本高级白领特别喜欢居住的地方。他的房价就温和不少,属于那种现金流比较强的上班族,稍微攒点钱,就能够到。比如我们再看看这一套:

两室一厅,75平,人民币370多万,5万/平。步行4分钟,到丰州地铁站。

但是首付非常的低,只要400万日元,不到1成,合人民币26万吧,月供大约9300人民币,期限35年。除了首付比较低,其余的和北京买房差别不大。

2.东京老百姓生活区房价

看完东京纸醉金迷的核心圈,也去核心圈之外溜达了一圈,我选择了三鹰市(嗯,就是宫崎骏博物馆所在那个三鹰)。这个地方,也在东京都市圈里,生活气息很浓,年轻人非常多,街道不及核心区干净有秩序,它离核心圈有多远呢?

可能类似于,北京的城市副中心,或者目前5、6环之间的刚需上车盘吧。

房价怎么样,我找到了一个在日本做中国房产投资生意的网站,上面有售价:

17平,46万人民币,2.7万/平,租金呢,预估3k。这个地方,比北京相同地段的租金,还是高很多,但相应的,房屋配套也很不错。

很多刚到东京的年轻人,都会选择租住在这个地方,然后去东京核心圈上班,房屋很好租。

3 东京市民主流的买房选择是什么?

日本的房屋类型,有2种,公寓和一户建。一户建就是自己买一块地,然后找当地持牌建筑公司自己盖房子,类似于美国的house。

一般一户建因为面积大,偏贵,所以年轻人都会选择公寓。像是三鹰市这种17平的小公寓,就非常受欢迎。

东京的房地产市场,二手房交易非常火热,流程标准化。当地市民买房,选择二手房偏多,因为东京当地的一手房,实在是太太太贵了。

举个例子,东京新宿区下落合有个新楼盘,2019年10月交房,售价约合人民币6.4万/平。这个价格,高过丰州的二手房,但地段却比丰州差远了。

4 东京买房,成本收益到底怎么样?

在东京走了一些不动产公司,也搜集了很多交易资料,最后我发现,在东京,买房真的不算最贵,但持有成本,很高。这算是东京市民不爱买房子的原因之一吧。

举个例子,在买入阶段,除了房款,日本买房的交易成本还有以下几项:

登记取得税:房屋评估值的3%,是取得不动产时征收的地方税

登记许可税:房屋评估值的2%,是不动产所有权转移时征收的税

印花税:根据合同金额计算税费

中介费:实际交易价的3%,以及8%的消费税

折算下来,交易成本大约是评估值的6个点,不算高。

再来看看持有阶段:和北京不一样,在日本持有房屋,是有成本的,每年的成本是房屋评估值的1.7%。按照评估值来收取税费,意味着,如果房子涨价了,持有成本也会升高。

固定资产税:不动产评估值的1.4%

都市计划税:不动产评估值的0.3%

比如一套价值200万人民币的房子,一年1.7个点的税,3.4万/年。也就是说,持有这套房子的人,每个月都得准备2800块,来为房子交税,而且是持有多久,交多久。类似于一笔变相的,没有结束期限的月供……

这个成本,真的不低。

所以在东京买房,看起来租金收益还不错,最后来年把税结算一下,只有大概5-6%的收益,这还得是比较好租的房子,不算上空置期。如果房子不好租,每年有1、2个月空置期,那收益更低了。

涨幅呢?东京核心圈里的几个区,房价确实一直在涨,很多网站都可以找到上涨趋势图,我找了一个新宿的,6年房价走势,新宿因为太有名了,地段又好,整体是跑赢整个东京圈的房价了。所以,想要投资的话,靠租金赚钱,真不如买在东京核心圈,还能吃到一点房价上涨的红利。

来源:人生是滚雪球

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