涨姿势


广州一小区业主炒掉物业自管 三年来卫生治安运转自如还“赚”了钱

今天(5月19日),人民日报官方微信公众号推送了这样一则新闻:

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多数城市居民都住在小区里,或大或小;几乎每个小区都面临物业管理问题,或多或少。但你有没有想过,如果你的小区没有物业公司,生活会是什么模样?

还别说,广州真有这么一个小区——深嵌在狭窄拥挤的怡乐路内的祈乐苑,因长期不满服务,业主一气之下炒了物业公司,索性尝试业主自管。

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一转眼,3年已过。据说,小区业主每天嗨皮着呢,生活不仅井井有条,还赚了一大笔。

有这好事?业主自管?怎么管?能管好?我们这就去实地看一看。

物业费10年不涨,净赚五六百万

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没物业,小区不乱套?

进门一看,眼前路面干净整洁、广场绿树掩映、车辆停放齐整;迎面走来的业主,神情从容淡定。

有物业的时候,反而不这样。1999年就住进来的资深业主邓伯告诉眼哥,那时治安问题不断、环境脏乱不堪、设施损坏严重。住在17层的邓伯,甚至连续一周不敢出门,“因为电梯经常故障,下了楼不知道回来时要不要爬楼梯。”即便如此,物业公司还总说“入不敷出”,多次试图私涨物管费,甚至不惜伪造业主签名。

这气谁受得了,业主们怒了:按法律程序成立业委会,召开业主大会炒掉旧物管公司,“心一横”走上了自管之路。

这不,自管3年来,物业费没上调一分钱,至今还保持着10年前的水平——楼梯楼0.7元/月/平方米、电梯楼1元/月/平方米;停车月保费甚至从过去的1000元下降到500元至600元。

那么问题来了:10年来物价、人工涨了又涨,这么低的收费如何维持小区日常运转?

52岁的冼敏强是土生土长的“老广”,2013年6月祈乐苑第一届业委会成立时,他就是委员;前年换届,他成了业委会主任,一直干到今天。他给眼哥算了一笔账:小区每年总收入约为400万元,包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益三个部分。支出部分中,最大头的是50多名物业管理人员的工资薪酬和保险福利,每月大约20余万元。此外包括园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等。

“3年自管,小区共收入约1200万元。除去支付物业管理人员工资等费用外,还结余约五六百万元。”冼敏强称,一是物业费实际收入增长了,二是去除了物业公司在中间的利润。“过去总有人赖交物管费,现在,整个小区1400户没有一户迟交、赖交物业费,缴费率100%,没人再当‘老赖’。过去很多共有产权的广告、租赁收益,不明不白进了物业公司腰包,现在都‘颗粒归公’了。”

祈乐苑逐渐形成了三层架构:最高层是业委会,由10位委员组成,全部为兼职,不拿一分钱工资;再往下,有一个物业中心,直属业委会,设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门;最基层是保洁员、保安等一线物管人员。为了保障业主知悉权,业委会还对每月开支收入予以公告,详细到开会时购买水果的费用。

自管有烦恼,学费没少交

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当然,业主自管也不是那么好玩,酸甜苦辣咸一样不少。

炒掉旧物业公司后,祈乐苑聘请过另外一家物业公司,搞了一年的“半自管”:即所有收支全部由业委会统筹管理,然后采用酬金制的方式,按照岗位支付新物业公司人员工资,并将总收益的10%作为物业公司的利润。

但是,新物管干得也不咋地。业委会甚至发现,物业公司“吃空饷”。明明只有18个保安,拿工资的竟然有25个人。忍无可忍,2015年2月,祈乐苑业主投票再次炒掉物业公司,自行组建直接隶属于业委会的物业中心,开始实施全面自管。

“专业的物业公司都管不好,靠你们几个门外汉,行吗?”个别业主质疑。刚刚走马上任的冼敏强心里也打鼓:过去不满意可以骂物业公司,如今要再管不好,挨骂的可就是我啦!

幸好冼敏强在企业做过管理,很快就稳住了局面:用省下来的物管利润适当提高保洁员、保安的工资,稳定了人员队伍,提高了劳动积极性。小区状况为之一变,业主信任度明显回升。

不过,错也没少犯,学费也没少交。

比如对于车辆停放,业委会拟了一个车辆管理规定,经过业主大会投票通过了,但由于缺乏经验没有考虑到访客停车问题,对所有外来车辆一律实行8元/小时、上不封顶的收费政策。

这下不得了,小区里的老人们炸了锅:孩子来看一下老爸老妈,陪我们吃餐饭,停车就停掉他们几十元钱,有这样的道理吗?

业委会见招拆招:发放了2.5元/小时的“亲友卡”,骂声变成掌声,皆大欢喜。

3年来,业主自管从青涩到纯熟,运营慢慢走上正轨。自管第一年,小区所有监控视频、消防设施等全部换新,算是收拾完前物业留下的烂摊子;这两年,业委会开始用结余款项对小区环境进行改造,让祈乐苑变得更漂亮。

看起来很美,复制多思量

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看到这,你是不是也羡慕嫉妒恨,也想学学祈乐苑。

友情提示,这事看起来很美,复制多思量。物业管理中矛盾是常态,利益永远在动态平衡中。祈乐苑探索,也依然在路上。

就拿修雨棚这事来说,业委会便没少烦心。“广州雨多,很多业主希望在一楼屋檐修雨棚,进进出出方便;可一些二楼业主不干,嫌滴滴答答的吵。”冼敏强一摊手说,这事到现在还没搞定,只能尽量平衡利益,让每栋楼业主自己讨论决定。

这些年,报纸上、电视上、网络上,物业公司与小区业主纠纷不断甚至发展为刑事案件的不少。可是,炒掉物业、业主自管可没那么容易。

冼敏强说,业主自管有三难:第一步成立业委会,难;第二步要换物业,更难;第三步要自管,难上加难!“一方面是对业委会能力的考验,另一方面则牵涉各方面的利益。”

专家对这事,看法也有不同。广州市公共危机预防协会会长邓跃晖认为,物业管理牵扯到方方面面的利益,如果实施业主自管,业主利益可以得到更好的保障,可能社会矛盾就会少很多。“不是否定物业公司的作用,而是希望能探讨一种模式出来,让业主获得更高水平的物业服务。”

在广州大学社会学教授谢建社看来,业主自管更适合单体楼或业主总量不大的中小规模小区,而对广州众多户数动辄几千上万的大型小区来说,“有序”可能比“无序”更重要。这些小区由于业主众多,难以组织,在走相关程序时很容易流于缓慢、混乱,在此过程中,不但无法提供更好的物业服务,反而可能连基本的秩序也无法保障,最终消耗掉广大业主的耐心和信心。

还有业主担心,大型社区自管很容易导致参与不足,如果不能建立起一个完善的民主决策、执行和监督机制,“业主话事”很可能蜕变为少数人垄断的“业委会话事”。其结果,是在物业公司之外,多了一个“老豆”(广东话:爸爸),相应就多一重盘剥,多一重风险。

归根结底一句话:小区实际情况千差万别,管理模式应当因地制宜,“自管不一定最好,适合自己小区的才最好。”

来源:“人民日报人民眼”微信号 | 记者:贺林平, 摄影:苏俊杰

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